A kaució: mennyit kérjen, hol tartsa, mikor adja vissza

A kaució az a pénz, amelyet a bérlő beköltözéskor letesz. A bérlet végén visszakapja, ha minden rendben van. Budapesten szokás, a törvény viszont keveset mond róla. Ami nincs a törvényben, azt a szerződésbe kell írni.

Mennyit kérjen

A szokás az, hogy a bérlő beköltözéskor kéthavi kauciót fizet, és egy hónap bérleti díjat előre (444, 2025. július 22., az ingatlan.com adatai alapján). A Duna House szerint a beköltözés költsége 1 millió forint fölött is lehet. Egy tulajdonos 2022-ben így foglalta össze a szokást: határozott idő, közjegyző, kéthavi kaució.

Egy példa: 2026 májusában a budapesti átlagos bérleti díj 250 000 forint volt. Ekkora díjnál a kéthavi kaució 500 000 forint. Az előre fizetett hónappal együtt a bérlő beköltözéskor 750 000 forintot fizet.

A magánbérletek kauciójára nem találtunk törvényi felső határt. A lakástörvény csak az önkormányzatnak engedi meg, hogy a saját, nem szociális lakásainak kaucióját szabályozza (3. § (1)). Egy szolgáltató honlapja legfeljebb háromhavi kauciót említ, de nem találtunk hozzá jogszabályt.

Hol tartsa a pénzt

Magyarországon nincs olyan külső rendszer, amely a bérlet idejére megőrizné a kauciót. A pénz a tulajdonosnál marad. A forrásaink nem döntik el, hogy külön kell-e tartania, és jár-e utána kamat.

Amit érdemes megtennie:

• A kauciót banki átutalással kérje, ne készpénzben.
• Írja a szerződésbe, mekkora összeg, melyik számlára és melyik napon érkezett. A lakásbérleti szerződést amúgy is írásba kell foglalni (lakástörvény, 2. § (5)).
• Tartsa külön a saját pénzétől, hogy a bérlet végén egy összegben vissza tudja adni.

Ha lakáskezelőt bíz meg, kérdezze meg tőle, kinek a számláján megy át a pénz. A forrásaink nem döntik el, hogy egy lakáskezelő engedély nélkül tarthatja-e más pénzét. Amíg erre nincs válasz, a legegyszerűbb, ha a kaució az Ön számlájára érkezik.

Mire fordíthatja

Hogy mit vonhat le a kaucióból, azt a szerződés mondja meg. Nyitott kérdés, hogy a kár mellett levonhatja-e az elmaradt bérleti díjat és a kifizetetlen rezsit is. Az is nyitott, mit kell ehhez a szerződésbe írni. A forrásaink ezt nem döntik el, ezért érdemes megkérdeznie az ügyvédjét, mielőtt aláírja a szerződést.

A rezsi miatt ez nem elméleti kérdés. A vízdíj hátralékáért a bérlő után a tulajdonos felel (víziközmű-törvény, 2. § 6.). Az utolsó hónap számlái pedig a kiköltözés után is érkezhetnek.

Hogyan adja vissza

A visszaadásra nem találtunk törvényi határidőt. Érdemes beleírni a szerződésbe, hány napon belül adja vissza a kauciót.

A visszaadást már a beköltözés napján előkészítheti:

• Beköltözéskor fényképezzen le minden helyiséget és a berendezést, dátummal. Írja fel a mérőállásokat, és készítsen leltárt. Mindhármat írassa alá a bérlővel.
• Kiköltözéskor tegye meg ugyanezt, ugyanazokról a helyekről.
• Vesse össze a két képsorozatot. Csak azt vonja le, amit a képek mutatnak, és amire számla van.
• Az utolsó rezsit a kiköltözés napján leolvasott mérőállásokból számolja el. Azt is írja bele a szerződésbe, hogyan rendezik a később érkező számlákat.

Ha vita lesz a levonásról, a két aláírt képsorozat és a számla számít.

Mit írjon a szerződésbe

• A kaució összegét, és hogy melyik számlára érkezett.
• Mire fordíthatja, és mire nem.
• Hány napon belül adja vissza.
• Hogyan rendezik a kiköltözés után érkező számlákat.
• Hogy be- és kiköltözéskor fényképeznek, és leltárt készítenek.

Az adó

A forrásaink nem döntik el, mikor számít a kaució jövedelemnek: már amikor megkapja, vagy csak akkor, ha kár vagy tartozás miatt megtartja. Erről érdemes a könyvelőjét megkérdezni.

Amit a kaució nem old meg

A kéthavi kaució két hónap díját fedezi. A sajtóban megírt tulajdonosi ügyek tíz hónapig, közel két évig, illetve három évig húzódtak. A kilakoltatás pedig minden évben szünetel november 15. és április 30. között, kevés kivétellel (végrehajtási törvény, 182/A. §). Ez öt és fél hónap.

A kaució ezért csak az egyik eszköz. Mellette érdemes gondosan kiválasztani a bérlőt, határozott időre szerződni, és közjegyzői okiratot készíttetni.

A Valamint szerződésmintája szerint a bérlő a tulajdonos számlájára fizeti a kauciót. A tulajdonos a bérlet vége után 15 napon belül visszaadja. Ha kár keletkezett, annak összegét levonhatja.

Források

• 444 a budapesti bérleti díjakról, a kaucióról és a beköltözés költségéről, az ingatlan.com és a Duna House adataival, 2025. július 22.
• Telex a budapesti bérleti díjakról, az ingatlan.com adataival, 2026. május 20.
• Tulajdonosi beszámoló: Reddit, 2022. június 29.
• A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. § (5) és 3. § (1) bekezdése, 2026. október 26.
• Landager a magyarországi kaucióról; a magyarországi kaucióőrzésről a kutatás szerint, 2026. október 26.
• A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény 2. § 6. pontja, 2026. október 26.
• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 182/A. §-a, 2026. október 26.
• A tulajdonosi esetek: Economx, 2017. július 16.; Telex, 2025. február 18.; HVG, 2022. november 17.
• A nyitott kérdések és a Valamint szerződésmintája: a Valamint kérdései ügyvédnek és adótanácsadónak, 2026. október 27., még válasz nélkül.