Hogyan válasszunk bérlőt?

A bérlő évekig lakhat a lakásában, és a bérleti díjat tőle várja. Ha jól választ, a többi már megoldható. Ha rosszul, a szerződés és a kaució csak részben véd. Ezért érdemes időt szánni a választásra.

Hányan jelentkeznek

Budapesten egy jó lakásra sokan jelentkeznek. Egy tulajdonos 2023 októberében két nap alatt 160 üzenetet kapott egy felújított egyszobás lakásra. Egy másik tulajdonosnak több lakása is van. Nála 2024 februárjában egy óra alatt több mint 30 érdeklődő jelentkezett, ő pedig még aznap kiadta a lakást.

Azóta lassult a piac. Az ingatlan.com adatai szerint 2026-ban, májusig 11%-kal csökkent a budapesti bérlők érdeklődése. Budapesti adatot nem találtunk arról, hány nap alatt kel el egy kiadó lakás.

Sok jelentkezőre tehát nem számíthat biztosan. Ha pedig sokan jelentkeznek, attól még nem biztos, hogy sok köztük a jó.

Három kérdés

Ki ő? Találkozzon vele személyesen, a lakásban. Az a tulajdonos, akinek több lakása van, senkinek nem ad ki lakást, akivel előtte nem találkozott. Kérjen rövid bemutatkozást is. A 2023-as példában a tulajdonos ezt a hirdetésben kérte. A 160 üzenetet küldők többsége mégsem mutatkozott be, vagy eltűnt. Végül tízen maradtak, akik ki is vették volna a lakást.

Miből él? Kérdezze meg, hol dolgozik, mióta, és hogyan fizeti a bérleti díjat. Ha a jövedelméből épp csak kijön, kérdezzen rá, mi lesz, ha nő a rezsi.

Hol lakott eddig? Kérdezze meg, miért költözik, és kérje el az előző főbérlője elérhetőségét. Tőle kérdezze meg, hogy időben fizetett-e a jelentkező, és milyen állapotban hagyta a lakást.

Elkérheti-e a személyi igazolványa másolatát, a jövedelemigazolását vagy egy írásos ajánlást? Erre a forrásaink nem adnak választ. Azt sem mondják meg, milyen jogalapon kérheti, és meddig őrizheti meg azok adatait, akiket nem választott. Mielőtt iratot kér, kérdezzen meg egy ügyvédet.

A rövid lista

Nem kell mindenkivel találkoznia. Válassza ki azt a néhány jelentkezőt, aki mindhárom kérdésre válaszolt. Velük beszéljen, és mondja el nekik előre a feltételeit: határozott idő, közjegyzői okirat, kaució. Egy tulajdonos 2022-ben azt írta, hogy ez a szokás, és aki nem fogadja el, az nem gondolja komolyan.

Mindegyik jelöltről írja le, mit mondott, és Ön mit ellenőrzött. Ha két jelölt közül kell választania, ez a jegyzet segít.

Ha megvan a bérlő, a beköltözés napján készítsen dátumozott fényképet minden helyiségről, és írja fel a mérőállásokat. Mindkettőt írassa alá a bérlővel. Ha a bérlet végén vita lesz, ezek számítanak.

Miért Ön dönt

A kutatásunk szerint a tulajdonosok maguk akarják kiválasztani a bérlőt. Személyesen találkoznak vele, és sokat adnak a benyomásra. Egy tulajdonos 2018-ban 90 000 forintot kért egy lakásért, pedig a piacon 140–150 000 forintot is megkaphatott volna érte. Így maradt nála a bérlő, aki időben fizetett, és tisztán tartotta a lakást.

Van, aki másra bízza a döntést, például a Fővárosi Lakásügynökségre. Az ügynökség a saját nyilvántartásából választ bérlőt, a tulajdonos csak a dohányzást vagy a háziállatot zárhatja ki. Ez is járható út, de akkor nem Ön ismeri meg a bérlőt.

A döntés azért is az Öné, mert a kockázat is Önnél marad. A vízdíj hátralékáért például a bérlő után a tulajdonos felel (víziközmű-törvény, 2. § 6.).

Mi ellen nem véd a szűrés

A szűrés csökkenti a kockázatot, de nem szünteti meg. Egy tulajdonos 2017-ben 420 000 forintot fizetett egy ügynökségnek, hogy találjon neki megbízható bérlőt. Az így talált bérlő tíz hónapig nem fizette sem a bérleti díjat, sem a rezsit.

Egy másik tulajdonos 2022-ben azt írta, hogy bérlőinek nagyjából a fele előbb-utóbb már nem fizet olyan pontosan. Pedig mindegyikük aláírta a közjegyzői okiratot.

Arról, hogy a bérlők milyen gyakran nem fizetnek, nincs megbízható adat. Egy 2018-as cikk a közjegyzői kamarára hivatkozva évi mintegy 300 végrehajtásról írt. A cikk szerint a problémás esetek 70%-ában azért mondja fel a tulajdonos a szerződést, mert a bérlő nem fizet.

Olyan biztosítást, amely ilyenkor fizet, Magyarországon nem találtunk. Az Allianz bérbeadói záradéka kizárja az elmaradt bérleti díjat.

Ezért a szerződéssel is védje magát. A szerződést írásba kell foglalni (lakástörvény, 2. § (5)). Érdemes határozott időre, közjegyzői okiratban és kaucióval megkötni. Ha lejár a határozott idejű bérlet, 60 napig gyorsabb bírósági út áll nyitva Ön előtt (végrehajtási törvény, 183/A. §). November 15. és április 30. között viszont szünetel a kilakoltatás (182/A. §).

A Valamint minden jelentkezőnél megnézi ezt a három dolgot, rövid listát ad, és abból a tulajdonos választ.

Források

• Tulajdonosi esetek: gyakorikerdesek.hu, 2018. december 29.; Reddit, 2022. június 29., 2023. október 23. és 2024. február 18.
• Economx egy ügynökségről és egy nem fizető bérlőről, 2017. július 16.
• Telex a budapesti bérleti piacról, az ingatlan.com adataival, 2026. május 20.
• Fővárosi Lakásügynökség: a bérbeadóknak szóló közérthető ajánlat és üzletszabályzat (budapest.hu).
• Az Allianz bérbeadói záradéka és a magyar biztosítók ajánlata, a kutatás szerint, 2026. október 26.
• VG a közjegyzői okiratba foglalt bérletekről, a közjegyzői kamara adataival, 2018. augusztus.
• A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. § (5) bekezdése, 2026. október 26.
• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 182/A. és 183/A. §-a, 2026. október 26.
• A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény 2. § 6. pontja, 2026. október 26.
• A nyitott kérdés: a Valamint kérdései ügyvédnek, 2026. október 27., még válasz nélkül.