Ha a bérlő nem költözik ki: a közjegyzői okirat és a lejárat utáni 60 nap

Ha a bérlő nem fizet, vagy a lejárat után sem költözik ki, két eszköz segíthet, hogy hamarabb visszakapja a lakását. Az egyik a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés. A másik egy per nélküli eljárás, amelyet a határozott idejű bérlet lejárta után 60 napig kérhet. A kettő külön is működik, de érdemes mindkettőt használni.

Mire jó a közjegyzői okirat

A lakásbérleti szerződést mindenképp írásba kell foglalni (Ltv. 2. § (5)). A közjegyzői okirat ennél többet ad. Ha az okiratban benne áll, hogy a bérlőnek ki kell költöznie, hogyan és mikorra, a felmondási idő lejárta után végrehajtási záradékot kaphat rá.

Ezután a végrehajtó határidőt ad a bérlőnek, hogy önként kiköltözzön. Ha nem teszi, a helyszíni kiköltöztetést a bíróság rendeli el (Economx, 2025. október 29.).

Így nem kell pert indítania ahhoz, hogy a kiköltözést végre lehessen hajtani. Aláírás előtt érdemes megnéznie, hogy mindhárom benne van-e az okiratban: a kiköltözés, a módja és a határideje.

Sok tulajdonos alapfeltételnek tartja a közjegyzői okiratot. Egy 2022-es fórumbejegyzés szerint a határozott idő, a közjegyző és a kéthavi kaució a szokás, és aki ezt nem vállalja, az nem komoly bérlő. A 2018-as adatok szerint a közjegyzői okiratba foglalt lakásbérletek száma egy év alatt 22%-kal, három év alatt 60%-kal nőtt (VG, 2018). Frissebb adatot nem találtunk.

Mennyibe kerül

Az okirat ára a sajtó szerint néhány tízezer forint (Privátbankár; VG, 2018; Infostart, 2020). Egy tulajdonos 2021-ben azt írta, hogy egy ügynökség 50 000 forintot kért tőle a közjegyzőért. A mai díjakról nem találtunk adatot. Érdemes árajánlatot kérnie a közjegyzőtől, mielőtt időpontot foglal.

A 60 napos út

Ha a határozott idejű bérlet megszűnik, 60 napon belül per nélküli eljárást kérhet. Ez ugyanaz az eljárás, amely az önkényesen elfoglalt lakásokra vonatkozik (Vht. 183/A. § és 183. §, a 2026. október 26-án hatályos szöveg). A bíróság végzéssel rendeli el a kiköltözést. A helyszíni eljárás után a lakónak két napja van, hogy kiköltözzön.

A 60 nap jogvesztő határidő: aki lekési, ezt az utat már nem választhatja. A forrásaink szerint ehhez határozott idejű szerződés kell, közjegyzői okirat nem.

Ezt érdemes tennie:

• Számoljon a szerződésben szereplő lejárati naptól.
• Az aláírás napján írja be a naptárba a lejáratot és a 60. napot.
• A lejárat előtt kérdezze meg a bérlőt, hogy kiköltözik-e. Ha nem válaszol egyértelműen, készítse elő a kérelmet még a lejárat előtt.

Amit egyik sem old meg

• A kilakoltatás téli szünetét. November 15. és április 30. között a kilakoltatás szünetel: a végrehajtó magánszemélyt nem költöztet ki a lakásából, hanem későbbre halasztja (Vht. 182/A. §). A téli szünet halasztás, nem tilalom, és kifejezetten vonatkozik a 60 napos útra is.
• A tartozást. Az okirat a kiköltözésről szól. A forrásaink nem döntik el, hogy a ki nem fizetett bérleti díjat és rezsit is bele lehet-e foglalni. Egy tulajdonos 2022-ben azt írta, hogy minden bérlője aláírja a közjegyzői okiratot, mégis nagyjából a fele hanyag a fizetéssel.
• A vízdíjat. Ha a bérlő nem fizeti a vízdíjat, a hátralékért Ön felel (Vksztv. 2. § 6.).
• Az időt. Nincs összesített adat arról, mennyi ideig tart egy kilakoltatás. Az ismert esetek öt hónaptól három évig tartottak (Economx, 2017; HVG, 2022).

Amit a források nem döntenek el

Ezekre a kérdésekre a forrásaink nem adnak választ. Mielőtt aláír, érdemes megkérdeznie a közjegyzőt vagy egy ügyvédet:

• Mit kell az okiratba írni, hogy akkor is végrehajtható legyen, ha nem a szerződés jár le, hanem Ön mond fel, mert a bérlő nem fizet?
• Csak a határozott idő lejárta után lehet kérni a 60 napos utat, vagy felmondás után is?
• Mikortól számít a 60 nap, ha a szerződés lejár, de a bérlő a lakásban marad?
• Igaz-e, hogy ha a bérlő a lejárat után is a lakásban marad, és Ön 15 napon belül nem tiltakozik, a szerződés határozatlan idejűvé válik? Ezt lehet hallani, de magát a szabályt nem ellenőriztük.
• Ha van okirat, melyik a gyorsabb: a végrehajtási záradék vagy a 60 napos út?

A Valamint a határozott idejű szerződést közjegyzői okiratba foglaltatja, és kauciót kér. Az aláírás napján beírja a naptárba a lejáratot és a 60. napot.

Források

• Economx a nem fizető bérlőről és a végrehajtóról, 2025. október 29.
• Privátbankár a lakáskiadás kockázatairól; VG, 2018. augusztus; Infostart, 2020. július 22.: a közjegyzői okiratról, a díjáról és a gyakoriságáról.
• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 182/A., 183. és 183/A. §-a, az njt.jog.gov.hu oldalon olvasva 2026. október 26-án.
• A lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 2. § (5) bekezdése, 2026. október 26.
• A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény (Vksztv.) 2. § 6. pontja, 2026. október 26.
• Tulajdonosi tapasztalatok: gyakorikerdesek.hu, 2021. július 8.; Reddit, 2022. június 29.
• Az esetek hossza: Economx, 2017. július 16.; HVG, 2022. november 17.
• A nyitott kérdések: saját kérdéseink ügyvédnek, 2026. október 27., még válasz nélkül.