Lakáskiadás külföldről: mi kell hozzá

2023 elején mintegy 546 000 magyar állampolgár élt Európa más országaiban és Svájcban (KSH). Közülük 35% Németországban, 22% az Egyesült Királyságban, 18% Ausztriában élt. Arról nincs adat, hányan adnak ki közülük lakást itthon. Ha Ön közéjük tartozik, négy kérdést érdemes végiggondolnia.

Ki van a lakásnál? Honnan tudja, mi történik a pénzzel? Mi marad az Ön nevén? És hol adózik?

Ki van a lakásnál

A tulajdonosok beszámolóiban újra és újra előjön a távolság. Egy tulajdonos 2021-ben azt írta, hogy 130 kilométerről már megéri valakit megbízni. Egy másik tulajdonos évekig Németországban élt. Azért fogadott lakáskezelőt, mert nem volt senki, aki a bérlővel foglalkozzon.

Egy Németországban élő családnak 2013 óta van egy falusi háza Magyarországon. A család 2025-ben azt sem tudta, milyen adó vagy számla maradt kifizetetlen.

Egy vidéken élő pár esete megmutatja, mi történik, ha senki sincs a közelben. A XIII. kerületben adták ki a lakásukat. A bérlő közel két évig nem fizetett, és 550 000 forintos áramszámlát hagyott hátra. A pár mintegy 6,1 millió forintra teszi a veszteségét, és ezen felül is van káruk (Telex, 2025. február 18.).

Aki Ön helyett ott van, az bejárja a lakást, beszél a bérlővel, leolvassa a mérőket, és ha kell, szerelőt hív. Érdemes előre leíratnia vele, mit vállal, és milyen gyakran számol be Önnek.

Mi történik a pénzzel

Messziről nem tud mindent megnézni. Ezért jó, ha minden forintról marad papír. Kérje, hogy:

• havonta, egy előre megbeszélt napig kapjon elszámolást, és minden sor mellett álljon, miből számolták;
• minden javítás mellé csatolják a szerelő számláját;
• minden bejárásról dátumozott fényképet kapjon;
• a bérleti díjon és a lakás használatán csak akkor változtassanak, ha Ön írásban igent mondott.

Az utolsó pontnak oka van. Egy külföldi tulajdonos tíz év alatt három ismert lakáskezelővel dolgozott egymás után, mindegyik 10% plusz áfáért. Az egyik lakásában hálózsákokat és felfújható ágyakat talált. A legutóbbi kezelő öt hónapig üresen hagyta a lakásokat. Egy másik tulajdonos azt gyanította, hogy a kezelője főszezonban rövid távra adta ki a lakását (expat.com, 2017 körül).

Mi marad az Ön nevén

A távolság nem veszi le Önről a felelősséget.

• A víz. Ha a bérlő nem fizeti a vízdíjat, a hátralékért Ön felel (víziközmű-törvény, 2. § 6.). A BH 2024.12.297. számon közzétett bírósági döntés is így értelmezi a törvényt.
• Az áram és a gáz. A tartozásért az felel, akinek a nevén a szerződés van. Ha ez Ön, a szolgáltató a gyakorlatban Önt keresi. Egy budapesti tulajdonost 2022-ben mintegy 2,5 millió forintos áramtartozás miatt keresett meg a szolgáltató. A tartozást a bérlői hagyták hátra.
• A közös költség. Ezzel Ön tartozik a társasháznak, a tulajdoni hányada szerint (társasházi törvény, 24. § (1)).
• A kilakoltatás. November 15. és április 30. között szünetel, kevés kivétellel (végrehajtási törvény, 182/A. §).

Olyan biztosítást, amely fizet, ha a bérlő nem fizet, Magyarországon nem találtunk. Ezért számít, hogy valaki már az első hónapban észrevegye a hátralékot.

Hol adózik

A magyarországi lakás bérleti díja után akkor is Magyarországon adózik, ha máshol él. Az adó 15%. Szociális hozzájárulási adót erre a jövedelemre nem kell fizetnie.

A költségeit ugyanúgy kétféleképpen számolhatja el, mint aki itt él. Vagy levonja a bevétel 10%-át, vagy tételesen az igazolt költségeit. Ha a bevallásban tételesen számol el, abban az évben nem térhet vissza a 10%-ra.

A kettős adóztatást elkerülő egyezmények szerint az ingatlanból származó jövedelmet az az ország adóztathatja, ahol az ingatlan van. Magyarországnak több mint 80 ilyen egyezménye van. Az egyes országokkal kötött egyezmények szövegét nem ellenőriztük. Érdemes egy helyi adótanácsadótól megkérdeznie, hogyan kezelik ezt a jövedelmet abban az országban, ahol él.

A forrásaink alapján azt sem tudjuk eldönteni, kell-e negyedévente adóelőleget fizetnie. Azt sem, hogy mi kell a könyvelőjének, ha Ön külföldön él. Ezt a kettőt érdemes a magyar könyvelőjétől megkérdeznie.

Az euró a forint mellett

Ha Ön euróban számol, kérje, hogy az elszámolásban a forint mellett euróban is szerepeljenek az összegek. Kérje azt is, hogy írják oda, melyik napi árfolyammal számoltak. Így a saját pénznemében is látja, mennyi marad Önnél. Azt is látja, mennyit változtatott ezen az árfolyam, és mennyit maga a lakás.

A Valamint Ön helyett ott van: bejárja a lakást, fényképet küld, és beszél a bérlővel. A havi kimutatása minden hónap 5-éig megérkezik, és minden sor mellett ott áll, miből számolták. Forintban készül, a nettó összeget pedig euróban is mutatja, a hónap MNB-árfolyamán. Egy munkanapon belül válaszol, magyarul vagy angolul.

Források

• KSH Demográfiai portré, 2023-as adatok, a sajtó közlése szerint; Pénzcentrum, 2025. november 4.
• Tulajdonosi beszámolók: gyakorikerdesek.hu, 2021. július 8.; a Nyolcas oldalán közölt ügyfélvélemény, keltezés nélkül; Reddit, 2025. január 20.; expat.com fórum, 2017 körül.
• Telex egy vidéken élő pár XIII. kerületi lakásáról, 2025. február 18.
• A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény 2. § 6. pontja, 2026. október 26.; BH 2024.12.297, az Adózóna közlésében, 2024.
• A villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény, amelyben a kutatás tulajdonosi felelősséget nem talált, 2026. október 26.; az áramtartozásról: Telex és HVG, 2022. november 17.
• A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése, 2026. október 26.
• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 182/A. §-a, 2026. október 26.
• A magyar biztosítók bérbeadói ajánlata, a kutatás szerint, 2026. október 26.
• WTS Klient a jövedelemtípusokról, 2017; az Airbnb magyarországi adóútmutatója, 2024.
• A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 8. § (1) és 17. § (3) bekezdése, 2026. október 26.; Money.hu a 10%-os költséghányadról, keltezés nélkül.
• A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény 5. § (2) bekezdés h) pontja, 2026. október 26.
• A nyitott kérdések: a Valamint kérdései adótanácsadónak, 2026. október 27., még válasz nélkül.