Rövid távról hosszú távra a VI. kerületben

2026. január 1. óta a VI. kerületben, Terézvárosban nem lehet lakást rövid távra kiadni. Aki eddig így adta ki a lakását, három út közül választhat: eladja, maga használja, vagy hosszú távra adja ki. Ez a cikk a harmadikról szól.

Mit mondanak a szabályok

A tilalomról a kerület lakói 2024 szeptemberében népszavazáson döntöttek. A szavazók 54%-a mondott igent, a részvétel 20,52% volt. A Kúria 2025 novemberében érvényben hagyta a tilalmat (Köf.5.023/2025/4). 2026 májusáig a kerület 633 ellenőrzést tartott, és 28 millió forint bírságot szabott ki. A forrásaink nem írják, meddig tart a tilalom.

Egész Budapesten egy másik szabály is érvényes. A kereskedelmi törvény 11/H. §-a szerint 2026. december 31-ig a fővárosban nem lehet új magán- vagy egyéb szálláshelyet bejegyezni. A meglévő szálláshely üzemeltetőjét sem lehet lecserélni. Ez nem vonatkozik azokra a kérelmekre, amelyeket 2024. december 31-ig beadtak.

2027. január 1-jétől újra lehet szálláshelyet bejegyezni. A helyi szabályokat ettől kezdve a kerületek hozzák meg (Budavári Önkormányzat, 2026. augusztus). Az V. kerületben 2026 februárja óta egy-egy társasházban a lakásoknak legfeljebb 5%-át lehet rövid távra kiadni. A VIII. kerület is korlátozást készít elő.

Mi változik

A bevétel. Az ingatlan.com és az AirDNA 2026. májusi adatai szerint egy rövid távra kiadott budapesti lakás átlagosan havi 625 000 forintot hozott. A kihasználtság 69% volt. A hosszú távú bérleti díj átlaga 250 000 forint, a belső kerületekben 265 000 forint volt. Rövid távú kiadásnál viszont jóval több a költség. Hosszú távú kiadásnál kevesebb a bevétel, de minden hónapban ugyanannyi.

Az adó. Ha 90 napnál rövidebb időre adja ki a lakást, az szálláshely-szolgáltatásnak számít, és saját szabályai vannak. Ha hosszú távra adja ki, a jövedelme után 15% személyi jövedelemadót fizet (Szja tv. 8. § (1)). A bevételből vagy 10%-ot vonhat le költségként, vagy az igazolt költségeit tételesen (17. § (3)). Szociális hozzájárulási adót erre nem kell fizetnie.

A vendégből bérlő lesz. Eddig vendégek jöttek néhány éjszakára. Ezután egy bérlő akár évekig is a lakásban lakhat, és Ön tőle várja a bérleti díjat. Ezért érdemes alaposan utánajárni, ki a jelentkező, miből él, és hol lakott eddig.

A szerződés. A lakásbérleti szerződést írásban kell megkötni (lakástörvény, 2. § (5)). Érdemes határozott időre és közjegyzői okiratban megkötni. Ha a bérlet lejár, de a bérlő nem költözik ki, Ön a bírósághoz fordulhat. Ha 60 napon belül kéri, a bíróság per nélkül, végzéssel rendeli el a kiköltözést (végrehajtási törvény, 183/A. §). Ez a határidő jogvesztő: ha lekési, ezt az utat már nem választhatja. November 15. és április 30. között viszont a végrehajtó néhány kivételtől eltekintve elhalasztja a kilakoltatást (182/A. §).

A rezsi. Eddig Ön fizette, ezután a bérlő fizeti, és Ön havonta elszámol vele. A fogyasztás arányában áthárított rezsi nem számít jövedelemnek (Szja tv. 17. § (3a)). A vízdíjért a tulajdonosnak kell helytállnia, ha a bérlő nem fizeti ki (víziközmű-törvény, 2. § 6.). Ha az áram- vagy a gázszerződés az Ön nevén van, a gyakorlatban a szolgáltató Önt keresi.

Mi nem változik

A lakás az Öné marad. Ön dönti el, mennyi legyen a bérleti díj, ki legyen a bérlő, és mennyi időre szóljon a szerződés. A közös költséget továbbra is Ön fizeti a társasháznak. Annyit fizet, amennyi a tulajdoni hányada szerint Önre jut, hacsak a ház szabályzata mást nem ír elő (társasházi törvény, 24. § (1)).

Mit tettek mások

2026 májusáig Terézvárosban 60%-kal csökkent a rövid távra kiadott lakások száma. Ugyanitt a hosszú távú bérleti hirdetések száma 34%-kal, 1330-ra nőtt. Néhány lakásból engedéllyel működő szálloda vagy közösségi szálláshely lett. A forrásaink nem mondják meg, hány tulajdonos tért át hosszú távú kiadásra. Budapesten a bérlakások iránti érdeklődés 2026-ban, májusig 11%-kal csökkent.

A Fővárosi Lakásügynökség 15%-kal a szakértői érték alatt adja ki a lakást. Akkor is fizet Önnek, ha a lakás üres, vagy a bérlő késik. Cserébe legalább két évre köt szerződést, és a bérlőt ő választja. Ha a VI. kerületben három évet vállal, az építményadóból legfeljebb 75% kedvezmény jár.

Mit érdemes most megtenni

• Számolja ki, mennyi marad Önnél egy év alatt, ha levonja az adót, egy üres hónapot és a kezelési díjat.
• A szerződést kösse határozott időre, közjegyzői okiratban, és kérjen kauciót.
• Amikor aláírja a szerződést, írja be a naptárába a lejárat napját, és számoljon a 60 napos határidővel. Hogy ez mikortól számít, azt a nyitott kérdések között találja.
• Döntse el, kinek a nevére szóljanak a rezsiszámlák, és hogyan számol el havonta a bérlővel.

Nyitott kérdések

A forrásaink nem döntik el, hogyan kell bevallani a kétféle jövedelmet a váltás évében. Ezt érdemes megkérdeznie a könyvelőjétől. Az sem biztos, mikortól kell számolni a 60 napot, ha a bérlő a lejárat után is a lakásban marad. Azt pedig még senki nem tudja, mit engednek majd a kerületek 2027-től.

A Valamint hosszú távra adja ki a lakást. Megszűri a jelentkezőket, a bérlőt Ön választja ki, a szerződést közjegyzői okiratba foglaltatja, a rezsit pedig havonta elszámolja.

Források

• A kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény 11/H. §-a, az njt.jog.gov.hu oldalon olvasva 2026. október 26-án.
• A Kúria Köf.5.023/2025/4. számú határozata, 2025. november; a népszavazásról és a tilalomról: Budapest Times és Minut (2025–2026); az ellenőrzésekről: Hungary Today és Pénzcentrum, 2026. május 19.
• Budavári Önkormányzat, tájékoztató füzet a rövid távú kiadásról, 2026. augusztus.
• Telex a terézvárosi korlátozásról, az AirDNA és az ingatlan.com adataival, 2026. május 20.
• Budappest a terézvárosi tilalom következményeiről, 2026.
• A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 8. § (1), 17. § (3) és (3a) bekezdése, 2026. október 26.
• A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény 5. § (2) bekezdés h) pontja; Adózóna, Bank360 és a NAV gyakori kérdései a 90 napnál rövidebb kiadásról.
• A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. § (5) bekezdése, 2026. október 26.
• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 182/A., 183. és 183/A. §-a, 2026. október 26.
• A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény 2. § 6. pontja, 2026. október 26.; az áramtartozásról: Telex és HVG, 2022. november 17.
• A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése, 2026. október 26.
• Fővárosi Lakásügynökség: a bérbeadóknak szóló közérthető ajánlat (budapest.hu).
• A nyitott kérdések: a Valamint kérdései ügyvédnek és adótanácsadónak, 2026. október 27., még válasz nélkül.