A téli kilakoltatási szünet: november 15-től április 30-ig

Minden évben november 15. és április 30. között szünetel a kilakoltatás. Ha a végrehajtónak ebben az időszakban kellene kiköltöztetnie egy magánszemélyt a lakásából, április 30. utánra halasztja. Ez öt és fél hónap, nem csak a decembertől februárig tartó tél. A szabály a végrehajtási törvényben áll (Vht. 182/A. §, a 2026. október 26-án hatályos szöveg).

Kit véd, és kit nem

A szünet azt a magánszemélyt védi, akit a lakásából kellene kiköltöztetni. Ha az Ön bérlője magánszemély, őt is védi.

Két esetben nincs halasztás: ha valaki önkényesen foglalta el a lakást, és ha korábban már bírságot szabtak ki. A bíróság a szünetben is elrendelheti a kiköltözést, ha a bérlőnek van másik lakása, vagy ha a tulajdonos máshol elhelyezi. Akkor is elrendelheti, ha a tulajdonos magánszemély, és saját magának kell a lakás, hogy benne lakjon. Ezek kivételek, nem a szabály.

A szünet a gyorsabb utakra is vonatkozik. Ilyen a per nélküli eljárás, amelyet a tulajdonos a határozott idejű bérlet lejárta után 60 napig kérhet (Vht. 183/A. §). Ha a szerződést közjegyzői okiratba foglalták, akkor is a végrehajtó költözteti ki a bérlőt, így a szünet itt is érvényes.

Miért számít az ősz

Ha a bérlő nem fizet határidőre, a lakásbérleti törvény szerint a tulajdonosnak írásban fel kell szólítania a bérlőt, és figyelmeztetnie kell a következményekre. Ha a bérlő ezután nyolc napon belül sem fizet, a tulajdonos további nyolc napon belül írásban felmondhat (Ltv. 25. § (1), olvasva 2026. október 27-én). A felmondás annak a hónapnak az utolsó napjára szólhat, amely az elmulasztott fizetési határnap után következik. A felmondási idő legalább 15 nap (Ltv. 25. § (5)).

Nézzünk egy példát. Ha a bérlő nem fizeti meg az októberben esedékes bérleti díjat, a felmondás november 30-ára szólhat. Ez a nap már a szünetbe esik. Ha egyik kivétel sem áll fenn, a végrehajtó csak április 30. után költöztetheti ki a bérlőt.

Amit a szünet előtt tehet

A szünetet nem lehet megkerülni, de felkészülhet rá. A legtöbb dolog már azelőtt eldől, hogy aláírná a szerződést.

• Gondosan válassza ki a bérlőt. Nézze meg, ki ő, miből él, és hol lakott eddig.
• Írásban és határozott időre szerződjön. A lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni (Ltv. 2. § (5)). A határozott idő azért fontos, mert a lejárat után 60 napig gyorsabb eljárást kérhet.
• Érdemes közjegyzői okiratba foglalni a szerződést. Ha az okirat leírja, hogy a bérlőnek mikor és hogyan kell kiköltöznie, a felmondási idő után végrehajtási záradékot kaphat rá (Economx, 2025. október 29.). A 2018 és 2020 közötti sajtóhírek szerint az okirat ára néhány tízezer forint.
• Kérjen kauciót. Általában kéthavi kauciót és egyhavi bérleti díjat fizet előre a bérlő (444, 2025. július 22., az ingatlan.com adatai szerint). Nem találtunk olyan törvényt, amely magánbérletnél felső határt szabna a kauciónak.
• Érdemes a lejáratot tavaszra vagy nyárra tenni. Ha a szerződés decemberben jár le, a végrehajtó a gyorsabb eljárásban is csak április 30. után költöztetheti ki a bérlőt.
• Írjon be két dátumot a naptárba. Az egyik a lejárat napja, a másik az utána következő 60. nap. Mindkettőt még az aláírás napján írja be.
• Már az első napon kérdezzen rá, ha késik a bérleti díj. Ősszel minden hét számít, mert a felmondás könnyen a szünetbe csúszik.

Amit a szünet alatt tehet

Ha a bérlő már nem fizet, őrizzen meg minden levelet és minden banki kivonatot. Figyelje a rezsit is. Ha a bérlő nem fizeti a vízdíjat, a hátralékért másodsorban Ön felel (Vksztv. 2. § 6.).

A törvény magát a kiköltöztetést halasztja el. Azt a forrásaink nem döntik el, hogy a szünet alatt felszólíthatja-e a bérlőt, felmondhat-e neki, és bírósághoz fordulhat-e. Mielőtt lép, érdemes ügyvéddel beszélnie.

Mennyi ideig tart egy per

Arról nincs statisztika, mennyi ideig tart egy rendes kilakoltatási per. Egy erre szakosodott cégnek öt hónap kellett (2017), egy másik ügy több mint egy évig tartott (2019). Egy fórumozó az ismerőse ügyéről azt írta: „legalább fél év” (2025). A sajtóban leírt tulajdonosi ügyek közül egy tíz hónapig, egy közel két évig, egy pedig három évig tartott (Economx, 2017; Telex, 2025; HVG, 2022).

A Valamint az aláírás napján beírja a naptárba a lejárat napját és a 60. napot. Ha a bérleti díj késik, még aznap írásban szól a tulajdonosnak.

Források

• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 182/A., 183. és 183/A. §-a, az njt.jog.gov.hu oldalon olvasva 2026. október 26-án.
• A lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 2. § (5) bekezdése (2026. október 26.), és 25. § (1) és (5) bekezdése (2026. október 27.).
• A víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény (Vksztv.) 2. § 6. pontja, 2026. október 26.
• Economx a nem fizető bérlőről és a végrehajtóról, 2025. október 29.
• Privátbankár, VG (2018. augusztus) és Infostart (2020. július 22.) a közjegyzői okiratról és a díjáról.
• 444 a budapesti bérleti díjakról és a kaucióról, az ingatlan.com adataival, 2025. július 22.
• Tulajdonosi esetek: Economx, 2017. július 16.; HVG, 2022. november 17.; Telex, 2025. február 18.
• A per hosszáról: Debreceni Jogi Műhely, 2019; egy Reddit-bejegyzés, 2025. január 12.
• A nyitott kérdés: saját kérdéseink ügyvédnek, 2026. október 27., még válasz nélkül.