10%-os költséghányad vagy tételes költségelszámolás?

Ha kiadja a lakását, a bérleti díj után 15% személyi jövedelemadót fizet (Szja tv. 8. § (1), a 2026. október 26-án hatályos szöveg). Nem a teljes bevétel után adózik, mert a költséget levonhatja. Erre két út van. Hogy melyikkel jár jobban, egyetlen számon múlik.

A két út

A 10%-os költséghányad. A bevétel 10%-át költségnek veszi, és a maradék 90% után adózik. Így a bérleti díj 13,5%-át fizeti adóként. A költségeket ehhez nem kell egyenként igazolnia.

A tételes költségelszámolás. A bevételből az igazolt költségeket vonja le (Szja tv. 17. § (3)). Ha a bevallásban ezt választja, abban az évben nem térhet vissza a 10%-ra (Money.hu, keltezés nélkül, 2026. október 26-án olvastuk).

Két szabály mindkét útra vonatkozik. Ha a rezsit a fogyasztás arányában hárítja át a bérlőre, az nem jövedelem (Szja tv. 17. § (3a)). A bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetnie (Szocho tv. 5. § (2) h)).

Van egy határ: ha 90 napnál rövidebb időre adja ki a lakást, az szálláshely-szolgáltatás, és más szabályok vonatkoznak rá (Adózóna, Bank360 és a NAV gyakori kérdései, 2026. október 26-án olvastuk). Ez a cikk a hosszú távú bérletről szól.

Melyikkel jár jobban

Ez egyszerű számtan. A tételes elszámolással akkor jár jobban, ha az igazolt és elfogadott költsége több, mint a bevétel 10%-a. Ha kevesebb, a 10%-kal jár jobban.

Egy számpélda

Havi 250 000 forint bérleti díjjal számolunk: ennyi volt a hosszú távú bérletek budapesti átlaga 2026 májusában (ingatlan.com). A lakás egész évben ki van adva, így az éves bevétel 3 000 000 forint. A határ tehát 300 000 forint, a bevétel 10%-a.

	10% költséghányad	Tételes, 450 000 Ft költséggel	Tételes, 200 000 Ft költséggel
Bevétel	3 000 000 Ft	3 000 000 Ft	3 000 000 Ft
Levont költség	300 000 Ft	450 000 Ft	200 000 Ft
Adóalap	2 700 000 Ft	2 550 000 Ft	2 800 000 Ft
Adó (15%)	405 000 Ft	382 500 Ft	420 000 Ft

Ha 450 000 forint igazolt költsége volt, tételes elszámolással 22 500 forinttal kevesebb adót fizet. Ha csak 200 000 forint, akkor 15 000 forinttal többet. A példában feltesszük, hogy minden költségről van számla, és a könyvelő mindet elfogadja.

A forrásaink nem sorolják fel, pontosan mi számít tételes költségnek, és milyen feltétellel. Ilyen a javítás, a közjegyzői díj, a közös költség, az üres hónapok rezsije és az értékcsökkenés. Ezekről a könyvelője dönt.

Ha külföldön él

Ha a lakás Magyarországon van, a bérleti díj után akkor is itt adózik, ha Ön külföldön él. Ugyanúgy 15%-ot fizet, és ugyanabból a két költségelszámolásból választhat (Airbnb magyar adózási útmutató, 2024; WTS Klient, 2017). Az adóegyezmények szerint az ingatlanból származó jövedelmet elsősorban az az ország adóztatja, ahol az ingatlan van. Magyarországnak több mint 80 ilyen egyezménye van (WTS Klient, 2017).

Azt nem ellenőriztük országonként, hogy a lakóhelye szerinti ország mit kér. Érdemes ott is megkérdeznie a könyvelőjét.

Mi legyen az év végi mappában

Év végén érdemes olyan mappát adni a könyvelőnek, amelyből mindkét számítást el tudja készíteni. Ebben legyen:

• a beérkezett bérleti díj, hónapról hónapra;
• a bérlőre áthárított rezsi külön, a mérőállásokkal és a számlákkal, mert ha a fogyasztás arányában hárítja át, nem jövedelem;
• minden költség a számlájával és a dátumával;
• a két számítás egymás mellett: az adó 10%-kal és tételesen;
• a kaució külön sorban. A forrásaink nem döntik el, mikor számít jövedelemnek: amikor megkapja, vagy amikor kár miatt megtartja.

Nyitott kérdések

Néhány kérdésre a forrásaink nem adnak választ. Választhat-e lakásonként külön, vagy évente csak egyszer dönthet? Hogyan vallja be azt az évet, amelyben rövid távú kiadásról hosszú távúra váltott? Kell-e negyedévente adóelőleget fizetnie? Akkor sem jövedelem a rezsi, ha nem a fogyasztás, hanem a létszám szerint vagy átalányban hárítja át? Ezekről a könyvelője vagy egy adótanácsadó tud dönteni. Hogy melyik utat választja, az az Ön döntése.

A Valamint év végén mappát ad a tulajdonos könyvelőjének. Benne van az év bevétele, a költségek, és az is, hogy a tulajdonos melyik elszámolással fizet kevesebb adót.

Források

• A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 8. § (1), 17. § (3) és (3a) bekezdése, az njt.jog.gov.hu oldalon olvasva 2026. október 26-án.
• A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény (Szocho tv.) 5. § (2) bekezdés h) pontja, 2026. október 26.
• Money.hu tudástár a 10%-os költséghányadról, keltezés nélkül, olvasva 2026. október 26-án.
• Adózóna, Bank360 és a NAV gyakori kérdései a bérbeadás adójáról, olvasva 2026. október 26-án.
• WTS Klient a jövedelemtípusokról, 2017. május 23.
• Az Airbnb magyar adózási útmutatója, 2024.
• Telex az ingatlan.com adataival a budapesti bérleti díjakról, 2026. május 20.
• A nyitott kérdések: saját kérdéseink adótanácsadónak, 2026. október 27., még válasz nélkül.